验房看什么
在购买房产的过程中,验房是一个至关重要的步骤,它直接关系到未来居住的舒适度和房产的价值。验房时,购房者需要关注多个方面,...
每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤
“之前以为会流拍,没想到还挺火热的,很快就有人参拍了。”
一直以来,深圳的政策性房源备受市场追捧。《每日经济新闻》记者查询深圳市住房和建设局官网获悉,截至1月18日,深圳安居房累计轮候排位已到193590户。
近期被曝出的平安银行一则债权拍卖信息,则更将这种价格悄然上涨的房源热度推向了新高度。
众所周知,深圳这类能低至5折的安居房,只有在官方轮候库内的深圳人才能参与选购。
日前,平安银行相关负责人告诉《每日经济新闻》记者,这是他们银行第一次上安居房类型的债权拍卖,因为是债权参拍人,不需要购房名额。
相比之下,乐有家研究中心数据显示,2021-2023年,深圳二手房成交均价从8字头跌到7字头,再到6字头,不断下调。2023年四季度,深圳二手房成交均价6.5万元/平方米,比2021年历史最高点8.3万元/平方米跌22%。
四年来房价稳步增值
据阿里资产信息,一套以龙华丰盛懿园安居房为抵押物的债权拍卖中,68.30平方米房源的评估值是163.9万元,折合2.4万元/平方米。
根据公告,由于“借款人还款能力弱、还款意愿较低、负债较多”,平安银行就把截至2023年10月31日的安居房房贷和利息,约91.8万元债权摆上了阿里资产平台。
该笔债权的保证人是深圳市丰盛投资集团有限公司,为项目开发商。
记者查询深圳市住建局官网信息获悉,丰盛懿园位于深圳市龙华区福城街道福水路旁,首次开发申购时间为2019年11月,安居型商品房总房源为1706套,其中两房1536套,户型建筑面积约65平方米;三房170套,户型建筑面积约87平方米。项目按建筑面积计算,毛坯房价格配售均价为2.1万元/平方米。
按照深圳市住建局官网开盘时均价计算,这套房源总价约145.5万元。也就是说,四年的时间,这套安居房并没有受市场影响,而是走出独立行情,稳步增值了约18.4万元,增幅约12.6%。
“安居房作为定向人才保障住房,具有独特优势。”李宇嘉指出,其售价通常低于市场价格的六至七成,为购房者提供实实在在的优惠。然而,这一政策也设定了严格限制,购房者在10年内不得上市交易,只能由政府回购。
李宇嘉还强调,按照安居房管理办法,购房者在10年内若想转售,只能卖给政府,再由政府重新分配给符合条件的人群,这一规定确保了政策的公平性和可持续性。
当谈到这一政策可能带来的债权债务问题时,李宇嘉提醒,由于商品房的特性,产权人如遇到问题,房子可能会面临被拍卖的风险。此时,政府将按照约定提前回购,但价格仅限于购房时的原价。这意味着,购房者可能无法享受到拍卖时的溢价收益。
“因为比较火热,再上拍就需要报备了”
但与此同时,关于前述债权的拍卖争议也逐渐浮出水面。
有一位自称是业主邻居的网友在社交平台发布消息称,“断供3个月,平安并未通知房主就搞了拍卖债权,现房主还款意识强烈,平安这播操作导致她无法正常还款……他们家已开启各部门投诉之路。”
记者尝试多渠道联系该名知情人士和业主,但截至发稿暂未得到回复。
一位接近平安银行的人士对此回应称,银行中途不会转给小贷公司的,可能是催收外包。
“目前的操作流程是,银行不良资产超过一定时间,会通过拍卖资产包的形式放到拍卖平台。”
平安银行相关负责人告诉记者,目前他们已经收到了该笔欠款,这是他们银行第一次上安居房类型的债权拍卖,因为是债权参拍人,不需要购房名额。“之前以为会流拍,没有想到还挺火热的,很快就有人参拍了。”
“最近没有安居房类型债权拍卖了。”
该名工作人员提示称,因为比较火热,以后再上拍就需要报备了,至于参拍的风险,竞得人需要自己衡量,比如政府回购方面的风险、债务人配合等,实在收不回债务,也可能会走到诉讼的地步,拖的时间就不可控了。
“最好了解政策并且有律师团队协助。”该名人士表示。
据华商律师事务所周争锋律师介绍,依据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》,安居房涉及强制执行时,需要购房人主动提出安居房回购申请。但在实际的司法实践当中,针对安居房涉及强制执行,深圳市中级人民法院执行局与市住建局于2013年7月18日联合发布《关于安居房、保障性住房司法强制执行的会议纪要》,并于2020年12月进行了优化。
“两份文件都强调,针对不具备取得全部产权条件的安居房,或虽具备取得全部产权条件但存在违规情形应当收回的,执行法院应通知住房主管部门回购。优化后的2020版本中还提到,住房主管部门应当在收到回购通知后二十个工作日内函复同意回购,并附回购价格。”周争锋表示。
从过往来看,被政府回购的一般原因,一种是欠债没钱了被法院查封拍卖;另一种是被人举报,弄虚造假,不符合申请条件,最终错误申请上了。
“早些年福利房回购更多,主要是因为一人申请多套福利房,当时没有联网、没有数字化办公,申请基本上是手写的,有些人可能同时在两个单位申请了保障房。”周争锋表示,还有人是因为借名买房,打官司时被发现了,法院给住房保障处发了司法建议函,收回房产。
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