楼盘“零首付”促销 买家能入市吗？

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　中秋节当天，越秀区街坊麦小姐接到房产经纪一张楼盘促销单张：“他对我说首付6万元就能买房，还重点强调中秋期间这个楼盘可以‘零首付’买房，”麦小姐说这个消息让她很吃惊，也很疑惑。她向《Y-记者帮》求解，现在在广州买房，真的可以“零首付”吗？会不会有什么风险？

　　根据麦小姐提供的线索，羊城晚报记者到宣传单中的楼盘一探究竟。

　　“零首付”无法真正实现

　　根据宣传单张上的指引，羊城晚报记者搭乘地铁21号线来到中新站，再通过转乘增城11A公交车在九和村站下车，找到了车站旁边在售的这个楼盘。

　　据了解，该楼盘首期于2019年发售，部分楼栋已经交付。中秋节期间促销的是第8栋和第12栋单位。中秋节假期第二天上午，记者所在售楼部的一个小时内，到访的看楼者并不多，其中有三位看楼者告诉记者，他们也是冲着低首付而来。在楼盘沙盘旁边的电子宣传屏上，到访者都能看见反复出现的“史无前例！超轻松付款，补贴无上限”“中秋钜惠，首期2万元起”等促销标语。

　　销售人员介绍，楼盘在中秋期间确实在推出超低首付促销活动，包括有“零首付”和首付分期等多种首付支付方式。那么，麦小姐被告知的“零首付”，究竟能不能实现？

　　记者请销售人员计算了一套98平方米的三房单位，中秋期间该单位的促销一口价为185万元。若按首次置业者三成首付计算，买家需支付三成首付约56万元，贷款约129万元。按照销售人员手中“零首付付款方式”表，该单位首付中的56万元，其中的50万元可以获得开发商免息垫付，买家首付只需先交6万元。50万元中，买家需按照前三年每年10万元、第四年4万元的节奏还款给开发商，共还34万元，余下的16万元则在这四年期间正常月供，每月还款约3333元。不过，在这套单位的案例中，买家第一批要支付的款项，并非只有6万元首付，还有定金4万元，即一共10万元。“零首付”在此无法实现。

　　对于记者“零首付”的疑惑，该位销售人员说：“有些房源、有些优质客户能实现。”他也坦言，不可能做到一分钱不花就购房，“起码也还要交4万元定金。”

　　“上车”轻松后期负担重

　　这样的支付方式，哪怕是第一批款项要交10万元，对于很多购房者来说确实不难，这也是该楼盘宣传中的“超轻松付款”的一种体现。但凭借低额首期轻松“上车”的购房者来说，这样的付款置业之路，能一直轻松下去吗？

　　总价不变的情况下，首付轻松，意味着后续还贷总额就高。通过计算可以发现，前三年里，购房者的付款压力并不小。以上述单位来估算，买家贷款129万元，按30年商贷计算，月供约6624元；前三年，每月还有为16万元支付的免息还款额3333元及每年的10万元(拆解到每月，则为8333元/月)免息本金。仅前两项，合计月供就要9957元，买家在正常情况下的每月银行流水收入起码得3万元，才能获批贷款。因此，对于选择低首付的买家来说，一定要衡量好自己的收入水平。

　　律师提醒

　　警惕相关风险

　　“‘零首付’并非无需支付首付，只是给了购房者支付首付款的一个缓冲期而已，但无论从客观事实上或从法律上分析，该楼盘均无法做到零元首付，故其‘零首付’的宣传推销会涉嫌虚假宣传。购房者需留意这些推销用词的歧义。”广东格林律师事务所林莉律师表示。

　　林莉律师说，银行在审查购房者的首付来源、经济情况等过程中如发现问题，贷款审批将会很难通过。即使银行已发放了贷款，但若后期在重新审查中发现“零首付”等违规行为，银行也会提前收回贷款。进而购房者将无法继续履行合同，其将为自己的违约行为承担相应的违约责任(如支付违约金)。“零首付”涉嫌违规操作，往往无法在合同中明确约定(即使约定，其效力性也有待商榷)，一旦房地产企业无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔。林律师提醒，“零首付”的首付款会分摊到购房者的月供里，从而增加了购房者的月供压力，购房者断供的几率也随之增加。“‘零首付’是楼盘营销手法之一，和购房者相比，开发商是更大的得益者，首付款的债务压力及风险依旧在购房者身上，只是在合同签订后购房者还贷时才慢慢得以体现。且当出现纠纷时，购房者维权的时间长、跨度远、成本大。”