代建江湖里，“智慧营造”能否打开新蓝海 ？

当行业面临更多变量，把目光投向“抗周期性”业务，往往是诸多企业的共同选择。

近日，2022年龙湖集团中期业绩会上，首次对外亮相的智慧营造品牌――“龙湖龙智造”，被外界认为是龙湖吹响了在代建领域发力的号角。

新的机遇总是与行业变化息息相关。如果说2010年到2020年，是代建行业的起步期；那么从2021年地产进入下行周期以来，代建领域就因其与地产的强关联性及高成长性，在楼市调整期成为房企纷纷躬身入局的新蓝海。

在不久前，代建“老玩家”金地管理表示，预计到2025年，商品房代建市场规模占比会达到17%-18%，而整个代建货值规模也将达到2万亿-2.5万亿。

面对万亿级规模的新赛道，龙湖集团的入场并不令人意外，唯一的悬念在于，这家善于制造惊喜的企业，能否为行业带来一些新玩法。

TOD+数字化龙湖龙智造的“两种武器”

如今，代建正处于爆发期。随着中小型房企对去化的需求更加强烈，以及行业优胜劣汰下，大型房企更高的品牌溢价，代建行业正迎来更多头部参与者。

在很多业内人士看来，对于传统代建，地产头部企业的入局，无异于一种降维打击。

无论是品牌层面带来的项目溢价，还是在保质前提下，建设成本优于大部分的竞争对手的运营管控，以及大型商办、租赁住房或者是产业等丰富资源的引入，头部企业在起跑线上，就取得了全面的领先，且很难被赶超。

正如龙湖集团CEO陈序平在中期业绩会上介绍，龙湖龙智造将提供一站式、全周期、全业态的服务。龙湖等头部企业所提供的，已不仅仅是传统的代建代销，而是链条更长，精细化程度更高的项目“保姆式”服务。

而利用自身优势营造的差异化，则是头部企业展现魅力的另一个维度。在代建领域，龙湖是第一个提出“智慧营造”概念的企业，同时也是唯一一个。

据龙湖集团官网显示，龙湖龙智造是龙湖深度契合未来城市高品质、数字化、强运营的发展趋势，在“一个龙湖”生态体系内生长出的智慧营造品牌。将以“智造未来城市”为理念，为城市营造提供全业态全周期的“一站式解决方案”，致力于成为“智慧营造领航者”。

显然，基于龙湖多年TOD沉淀和惊人数字化投入而内生出的龙湖龙智造，从诞生起，就似乎多了一些“智慧含量”。如陈序平所言，这项业务围绕的是龙湖在TOD方面多年沉淀下来的能力，以及数字化、VR线上线下一体化的能力。

以上两者叠加，就形成了龙湖龙智造在行业内难以被复制的核心能力。

龙湖龙智造核心能力之一：TOD模式先行者的全业态运营能力

TOD，是指以公共交通为导向的综合发展模式。

这种模式在近年的盛行，是城市轨道交通高速发展、城市空间立体生长、城市能级提升等诸多因素的必然结果。

它以轨道交通场站为中心，以短时步行距离为半径，进行高强度集约化开发，打造集工作、商业、文化、购物、娱乐、出行、居住等为一体的混合功能区。

一个TOD项目的建设和运营，复杂程度远超普通地产项目。因此，它是房企争相进入的城市资源分配新赛道，也是考验参与者综合实力的修罗场。

在屋顶研究创始人刘德科看来，TOD需要一整套系统化的核心能力。包括政企共谋、空间底盘、场景内容、企业战略四大维度，以及制度协同能力、底盘改造能力、垂直空间思维、边界消融思维、步行友好思维、商业运营能力、产业孵化能力、城市服务能力、网格化布局、全品类经验等十项能力。

而龙湖因为参与时间早、数量大、品类全，已在上述方面沉淀了行业领先的丰富经验，也因此被视为“中国TOD模式先行者”。

过往20年近百个TOD项目的探索，龙湖沉淀出涵盖住宅、商业、长租公寓、产业园区、医疗养老等全业态、全周期的建造与运营管理经验；TOD开发能力覆盖城际枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城等全品类TOD类型。

在技术壁垒较高的TOD赛道，具备这样的参与深度和开发能力，为龙湖龙智造奠定先天优势和核心能力。

龙湖龙智造核心能力之二：百亿投入锻造行业数字科技高地

龙湖在数字科技领域超百亿长期投入，构建起行业的领先数科集群，则是龙湖龙智造的另一个核心武器。

历经多年的数字化积累，龙湖龙智造构建了行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地产科技集群。截至目前，已申请4件国际专利、844件中国专利(其中包含531件中国发明专利)，每年持续申报的专利数超过200项，已经成长为行业数字科技高地，并吸引了来自清华、牛津、东京大学、香港科技大学、UCBerkeley、等世界一流高校的创新型人才加入。

目前，龙湖龙智造建构了自主知识产权的LFC龙湖BIM数据标准、10万+数字资产库、BIM数字设计系统、BIM云平台、智慧驾驶舱、未来城市数字孪生等行业领先的数字科技体系，并以此打造出虚拟建造、实体智造、BIM在线协同、智慧驾驶舱等全链条数字化赋能等产品，实现工程项目管理在线化、透明化，提高业务协作与管理效率。以其服务的住宅项目为例，初版模图出图时间从行业均值的65-80天，压缩到22天，效率提升64%-72%。

此外，龙湖龙智造依托空间数据网格（MSD）、智慧运营平台(IOC)、社区服务平台（NSM)等数字化产品，通过模型全周期管理、CIM全要素管理、物联感知、增强现实引擎、空间大数据等数据融合系统，串联线上线下的人、空间、服务，为智慧城市运营提供数字化赋能。

凭借上述数字化技术应用，龙湖龙智造打破传统数据交互壁垒，通过一个ID贯穿城市空间的规划、建设、管理、运营、服务全生命周期，赋能交通、双碳、产业、服务、治理、健康等场景应用。

未来，数字化将成为城市新基础设施。

龙湖龙智造将在数字科技的擎动下，以智慧营造的核心能力，提升行业效率，提高服务品质，成为实现美好生活的理想基石。

龙湖注意到，高品质、数字化、强运营是未来城市的发展趋势，而房企根据其实力、发展规模、阶段不同，往往面临策划难落地、产品难研判、开发难管控、资源难协同、后期难运营等五大痛点。

这正是龙湖龙智造期望为客户打通的关节。

随着业务触角的不断延伸，龙湖龙智造将以丰富的TOD营造经验和领先的数字科技实力，整合多航道资源，为客户赢得超额回报。

其核心业务涵盖5大产品服务模块：开发管理、前期策划、产品管理、方案施工图BIM设计、数字孪生；

28项服务：设计管理、成本管理、销售业务代建代销、项目定位咨询、项目操盘策略、客户深度分析、产品策略咨询、BIM正向设计、设计总包、数字化咨询、VR数字沙盘、数字科技赋能等。

委托方可以根据自身项目需求，按上述服务模块，量身定制若干项或全周期服务。

值得一提的是，龙湖龙智造品牌虽然今年才正式对外公布，但它过往已深度参与了诸多城市级标杆项目，均取得超出预期的社会和经济回报，体现了其“智造未来城市”的多重能力。

在国家级TOD样本重庆龙湖光年，龙湖龙智造依托前期策划、数字设计等能力，提前勾勒出五轨合一高铁穿楼的蓝图，重塑了成渝交流核心枢纽，令沙坪坝商圈扩容一倍；

在龙湖龙智造的全业态开发能力之下，成都滨江天街实现了住宅、办公、商场、长租公寓、酒店等11种复合业态的高度聚合，成就城市级商圈TOD项目；

而龙湖龙智造在北京龙湖蓝海引擎产业园展现的绿色低碳能力，助力项目减少碳排放4.3万吨；

此外，在杭州杭腾未来社区，龙湖龙智造构建了与真实世界1:1孪生的“云上”杭腾――杭腾未来社区智慧运营平台，让高度智能、实时反馈的智慧型社区成为现实，打造出未来“人居”的新样本。

无疑，龙湖龙智造将成为龙湖集团多元化、高质量产品服务协同的新动力，持续推动“一个龙湖”生态体系有机生长。

而由此而生的项目与综合体，对于一个区域单元，甚至整个城市，或有着更为重要的意义。

此前，刘德科曾表示，TOD与数字科技是未来城市竞争的两大新赛道。两者的结合，不只是一座满足美好生活愿景的未来社区，更是一座现代化智慧城市里的一个个智能终端，带来一座城市的活力与魅力的持续提升。

在此之下，龙湖龙智造与“智慧营造”的出现，显然在引导代建行业竞争转向一个新的角度，是一个关于未来的维度，也是一片关于“智慧”的新蓝海。