飘窗阳台漏 到底该谁修？

　　眼看汛期即将结束，北京新天地小区和大黄庄南里3号楼还有不少居民仍在饱受漏雨困扰。他们大都是家里飘窗或阳台附近出现渗漏，而且都在外侧墙体发现了裂痕。不过，这种漏水点位的维修，却存在责任主体的分歧。这样的漏雨问题到底该如何解决？记者赴现场展开调查。

　　北京新天地小区

　　飘窗周围墙体漏雨该谁修 居民物业意见相左

　　9月1日，记者根据居民反映，首先来到北京新天地三期18号楼的一户漏雨居民家中。她带着记者来到阳台，透过窗户，很明显能看到旁边卧室飘窗外侧的墙体有多道裂缝，“我们怀疑雨水就是从墙体的裂缝中渗进来的。”

　　随后，记者来到卧室，只见飘窗底部的墙皮出现了大片脱落，上面还残留着试图用来封堵漏点的透明胶带。居民告诉记者，墙皮脱落就是渗水造成的。令人担心的是，电源插孔就在脱落的墙皮旁边。窗沿上方也有不少漏雨的痕迹，有的地方还出现了发霉的情况。记者还看到，窗沿附近有明显的修补涂刷痕迹。居民说，赶上大雨，窗沿上方就会往下滴水，无奈之下只能自己买了防水材料，进行一番修补。虽然那之后情况略有好转，但是问题并没有得到彻底解决。“如果只有我们这一户的飘窗出了问题，可能只是特例，但是现在很多人都有相同的情况。”该居民说，有业主怀疑是盖楼时整体设计出了问题，还有的业主怀疑是工程质量问题，“但无论是什么原因，彻底修复漏点是目前需要迫切解决的。”

　　记者又来到北京新天地一期12号楼的一户居民家里。该居民说，物业工作人员曾上门查看过她家的漏雨情况，判断漏雨是从窗缝进来的。“如果雨水都是从窗缝里进来的，那肯定是窗户胶首先受到冲刷。”她带记者先后走进卧室和阳台，有的窗户胶确实能看到一些发霉的痕迹，周围的墙皮也有脱落的情况，但有的窗户胶则基本是完好的，周围却也有一大圈洇水的痕迹。记者还看到窗顶的墙体有几条缝隙，居民说雨水也会从这些缝隙往下滴漏。

　　北京新天地三期23号楼一户居民家墙顶和飘窗漏水的情况更严重。记者在现场看到，墙顶开裂了几十厘米的口子，并且还很深，墙皮已经完全掉落，内部材质裸露在外。窗沿附近也都发霉了，有明显的渗水痕迹。

　　对于维修问题，该小区物业认为，漏点在业主家窗户与外墙的连接处，属于业主的专有部分，应该由业主自行维修。不少居民也请了专业人员上门维修，还做了防水，但是效果并不理想。北京新天地三期20号楼的一名居民告诉记者，她请来了物业推荐的维修师傅，连修了三年，做了多次防水和修补，但是问题依然存在，最后维修师傅也无可奈何。记者在这名居民家里看到，窗沿周围存在不少裂缝，不少墙皮脱落、发霉，有明显的洇水痕迹。窗顶还有一片洇水的痕迹，存在多道裂缝，但是看得出来，与窗沿周围的水迹并不相连。“我们怀疑是外墙有裂缝，雨水顺着裂缝渗进来的，但是我们没法看到外墙的情况。”

　　另一名居民向记者展示了几段维修时拍摄的视频，视频中的维修师傅表示，如果是窗户漏水，一般会从窗沿下方流进来，但是视频中的水迹却是在窗沿上方。师傅还探出窗外，拍摄了外墙的情况，只见外墙有多条裂缝，师傅认为应该是墙体渗漏造成的洇水。

　　记者了解到，居民与物业的分歧之一在于外墙的界定。目前，小区的楼体都已经过了质量保修期，根据北京市住建委今年发布的《城镇国有土地上依法建造住宅漏雨维修场景化责任清单(试行)》，质量保修期满后，已实施物业管理的住宅，漏雨部位在屋面、外墙，共有门窗、共有地下室及原专有外窗、专有阳台、专有地下室，如果在物业合同内的，维修责任人是物业；如果在物业合同外的，维修责任人是业主。多名业主提供的物业合同显示，物业承担屋顶、外墙面等公共区域的维修。而居民反映可能导致漏雨的外侧开裂墙体是否属于外墙的范围？

　　物业表示，外墙是直上直下的光面墙体，这部分属于公共区域，应该由物业维修；阳台、飘窗周围的墙体都属于业主的专有部分，应由业主自行负责。

　　物业一名相关负责人还告诉记者，他们曾在一户漏雨居民家里做过试验，判断是窗户附框和窗户连接处的填充物老化，雨水顺着缝隙流进来的。根据入户走访的情况，他们判断类似的漏雨情况都是由此导致的，这种情况应由业主自行修复。

　　属地管庄地区办事处的工作人员表示，根据相关规定，飘窗漏雨属业主自有部分，应由业主自己承担维修费用。办事处将和社区、物业继续为业主解释相关政策，同时推荐一些优质的施工维修公司给业主，确保维修质量。

　　针对飘窗的外侧墙体是否属于文件里所说的外墙，记者咨询了市住建委，一名工作人员表示，由于文件里没有进行详细地解释，具体应联系所在区的房管部门进行鉴定。记者又联系了朝阳区房管局，一名工作人员说，不好界定维修责任，具体还是得由属地协调解决。管庄地区办事处一名工作人员回复称，关于飘窗的外侧墙体是否属于外墙，他们会再向相关部门做进一步了解。

　　大黄庄南里3号楼

　　阳台外墙修补主体难定 得等老旧小区改造

　　“阳台外墙出现开裂，一到下雨我们就很害怕。”朝阳区大黄庄南里3号楼的居民反映，他们常常是“屋外下大雨，屋里下小雨。”

　　9月1日，记者来到大黄庄南里3号楼下，往上看去，很明显能看到很多阳台外侧的墙体出现了开裂。记者先后走访了多户居民，在5层一户居民家中，只见阳台窗沿上方的墙顶出现了大片脱落。居民说这处墙面刚刚装修没多久，可一下大雨就漏水。透过窗户，明显能看到外侧墙体有多条裂缝。在4层一户居民家里，记者打开阳台的窗户，伸出脑袋、侧着身子探出阳台向上张望，发现窗沿上方的外侧墙体有裂缝，还有墙体的一角已经缺失大块。“我们认为是外墙裂缝导致的漏雨。”居民说。

　　记者又走访了6层、11层的多户居民，发现阳台漏雨是普遍现象，问题点位也都集中在窗沿和墙顶。有的居民在阳台顶部加装了吊顶，遇到大雨时，水从吊顶缝里往下滴。在其中一户居民家里，记者看到吊顶被拆下了几块，里面的墙皮不同程度地出现脱落。居民说，为了方便接水，只好把吊顶拆下来。

　　居民应对漏雨的方法五花八门。在其中一户居民家里记者看到，六七个脸盆和水桶堆放在墙脚，居民说遇到大雨，这几个容器都不够用。“有时候赶上半夜，还得时不时去看看这些盆和桶是否满了，根本睡不好觉。”另一户居民则在窗沿下搭了一块塑料布，下面是两个石缸，试图将漏雨引到石缸里。

　　居民反映，小区其他楼栋结构基本相同，但是别的楼栋外墙有明显的修补痕迹。“为什么我们楼偏偏没有修补？”对此，物业表示如果居民着急维修，得自行去找第三方机构鉴定漏雨原因，再界定由谁承担维修主体责任；如果不着急，就等着老旧小区改造。“可老旧小区改造有没有外墙防水这一项，还得打个问号。”有居民说。

　　记者了解到，与其他楼不同，3号楼是单独的物业。一名物业负责人告诉记者，这栋楼建成于上世纪90年代，当时都是开放式阳台，并没有窗户，后来随着生活习惯的改变，居民都纷纷封闭了阳台并安装上窗户，但是很可能没有封堵好窗缝，这才导致了漏雨。“这种情况下，维修应该是由居民自己负责。”

　　该负责人表示，如果是因为外墙公共区域而不是居民自行加装窗户导致的漏雨，公共区域的小修小补物业确实应该负责，但是涉及整个外墙的大修，就需要动用公共维修基金。针对居民反映的漏雨问题，物业曾经入户进行过调查，156户居民中，涉及漏雨的居民约60户，达不到启用公维金的标准。该负责人告诉记者，小区目前已经纳入了老旧小区改造的范围，据他了解，有望于明年开工。“改造的项目包括外墙保温和外立面粉刷，按我的理解，外墙裂缝应该也会一起修补。”

　　记者手记

　　“补漏”别拖到下个雨季

　　“外面下大雨，家里下小雨”“年年修，年年漏”……在刚刚过去的主汛期，一些住在老旧住宅楼的居民饱受漏雨困扰。

　　市民吹哨，党报报到。对于市民反映的漏雨问题，本报今年汛期刊发了一组八篇房屋漏雨难题系列报道，直击背后的难点痛点，深入探索漏雨这一普遍性问题的根源以及解决之道。漏雨的缘由各不相同，但都是让居民寝食难安的大事。

　　漏雨问题为何难解决？首先是个技术层面的问题。住宅楼开发设计本身存在缺陷，物业维修时使用材料老旧和工艺水平落后是直接原因。采访中，维修方施工人员就表示：“要想走出年年修年年漏的怪圈，就必须要牢牢控制维修工艺和流程。每个环节都严把施工质量关，维修后仍渗漏的比例就会大大降低。”

　　要想提高施工质量彻底修好，资金问题又成了维修迈不过去的一道坎儿。老旧居民楼的大型维修，动辄需要几百万元甚至上千万元的资金，而这些老旧楼往往处于失管状态，公维金亏空不足。这么大的资金“窟窿”不是街道、社区这一层级的基层政府有能力代替产权单位填补的。而街道社区联系产权单位时，得到的答复却总是一拖再拖：请继续向居民做解释工作，“漏成这样，社区说什么也是苍白无力啊。”

　　无论是开发商的质量问题，物业的管理问题，还是产权单位导致的历史遗留问题，有关各方针对居民的急切诉求，都应该敢于担当直面问题。如果拖着、等着，这个雨季勉强过去了，下一个雨季又该如何解决呢？很多市民反映家里的漏雨情况不止存在了一年，往往是几年甚至十多年。究其原因，还是主体责任没有落实到位。“不归我管”“不急就等着”“沟通不畅，不愿意配合”……事不关己高高挂起，或者尝试解决问题的过程中受挫而停滞不前。

　　说到底还是相关各方责任心的问题。“吹哨报到”哨声再响亮，能把人叫来，可叫不来解题的责任心和根治办法。当治理漏雨遇到难点时，有关各方有决心和智慧，为居民解决好这件糟心事，就是责任意识的体现。厘清责任，明确权责，迎难而上，沟通协调，主动作为，才是各方应有的态度。当下能解决的问题，绝不应该拖到下个雨季。 本报记者 孙延安