干货！房抵类不良资产的处置核心及规避手段

    房地产是不良资产业绩最为常见抵押物，而专业的处置机构会将如何把控处置风险成为首当其冲的问题。

    房产资产的特殊性

    一、不可移动性

    房产具有不可移动性，不能通过交通运输工具将某一地区的商品补充给供应不足的另一地区，这是房产最突出的性质。

    二、区域特征性

    影响房产价值的一个重要因素是地理位置以及周边基础设施。房屋价值和区域价值相互渗透，不能脱离环境而单独存在。

    房产抵押类不良资产的处置风险

    在这里，我们需要了解房产抵押类（以下简称房抵类）不良资产的处置流程。假设我们从相关机构购得某笔房抵类不良资产，成为债权人。最顺利的处置流程可能是：

    首先，若案件未诉，起诉债务人，法院受理案件，并通知债务人；

    其次，案件审理，通常情况下债权人是胜诉一方；

    接下来，申请执行，推动法律程序，进入评估拍卖阶段。在此阶段，最有利的情况是房屋空置且债务人配合，这样债权双方可以商议出一个合理的出售价格，顺利拍卖；

    最后，按照拍卖款分配的相关规定，拍卖所得款项优先覆盖债务人的债务和其他费用，若有剩余，退还债务人。上述流程是我们假设中最顺利的情形，但即便如此，期间仍存在判决时间不确定、执行时间不可控等问题。此外，房抵类不良资产的处置还存在其他风险。

    一、法律风险

    （一）法律对个人财产的执行有限制性规定。

    《民事诉讼法》第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。据此可见，法律站在社会稳定和维护人权的角度，在执行财产时对被执行人做了相应保护。因此，在房抵案中，“唯一住房”的处置难倒不少业内工作者。

    （二）法律对抵押权的实现有限制性规定。

    如《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

    虽然在最高院《》公布施行后，这个问题在一定程度上得到了解决，即“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，但是实践中仍存在难以解决的问题：一是该批复只解决了购房者为消费者的情形，对于不是消费者的购房者（如某些单位或组织）来说，其权益与建筑商的优先受偿权发生冲突时是否适用这一规定？二是该批复对于已交付全部或大部分购房款的消费者，并没有将其办理产权登记或预售登记作为对抗建筑商的优先受偿权的条件。

    所以，当借款人提供的是期房抵押时，若建筑工程款项和抵押权相冲突，介于上述规定，债权人很可能面临难以受偿的结果。此外，法院处置划拨性质土地的房产的权利也受到极大约束，所有涉及国有资产性质的房地产处置也必须经过地方政府批准。这些法律上的空子，一旦被债务人钻入，都会给债权人受偿制造诸多障碍，带来诸多难题。

    二、市场及政策性风险

    房产会受到经济发展、市场行情以及相关政策的严重影响。若市场趋势良好、购房需求旺盛、政策鼓励支持，则房产处置变现会较为容易，相反则会看跌。今年第一季度各地相继出台的限购政策，对各省市房产的市场行情影响之大，足以论证。

    三、经济风险

    不良资产行业最显著的特点就是信息不对称和资源不对称。于房产而言，外部环境、社会、经济条件各不相同，内部建筑物的格局、朝向、装修也千差万别，使用过程中的折旧或翻新改造也会造成变化。这使得房产具有典型的异质性，其价值有很大差异。此外，如对房产抵押过程中的细节了解不详尽，也可能造成不必要的损失。

    防范风险的有效举措

    针对上述问题，债权人或代理人要加强与当地政府、法院、债务人、以及相关机构的沟通，努力控制风险，寻找有效的解决途径：

    一、多方取证

    在诉讼阶段，债权人或代理方应多方调查取证，对债务人及其财产进行深度尽调，多方位、多角度、多途径搜集债务人及相关干系人的财产信息，了解其名下是否还有其他房产信息。若债务人名下尚有其他房产，就不存在“唯一住房”的问题，不存在解决基本生活需求的问题。此时，债权人应该积极向执行法院举证，顺利通过处置抵押物来受偿。

    二、以租抵债

    当债务人出现“唯一住房”的情况时，我们可以借鉴国外法律，与债务人和谈，向法院申请采取以租抵债的方式，裁定将此住房优先租赁给债务人，用租金抵债。虽说此种方式可能有违规之嫌，但是从另一个角度来看，债务人通过租赁的方式，正常居住抵押房产，债务人的正常生活需求是可以解决的，实质上并不违背相关规定。

    三、以大房换小房

    如果债务人提供的抵押房产人均居住面积，超过当地廉租房人均居住面积最低标准线，可以采取“大房换小房”形式，寻找一个符合当地最低生活标准的“小房”来换抵押“大房”，确保执行顺利进行。

    四、及时行使合法权利

    一旦发生“建筑工程款优先权”与“抵押权”冲突的问题，开发企业与施工单位发生经济纠纷，建议债权人向法院申请以第三人的身份参与诉讼，行使抗辩权，保护自己的受偿权。

    五、灵活处置手段

    目前我国房抵类不良的处置方式通常有两种：一是债权人向法院起诉走法律流程，二是债权人和债务人达成和解，协议处置房产。由此可见，我国现存的处置方式较为单调。但房产处置实则需要灵活多样化的手段，例如资产证券化。

    虽然我国资产证券化缺乏一定的可操作性，还受到市场的较大影响，也缺乏非常专业的资产管理公司，但是推行房贷不良贷款的证券化，不乏也是一条新出路。随着我国金融市场各项证券制度的改善和内部房地产管理市场的驱动，我国房地产不良贷款证券化也逐步进入了实操阶段，这对我国不良贷款的处置工作极为有利。

    六、加强与其他机构的合作

    处置过程中经常会出现当事人失联或不配合的情况，致使法院诉讼文书难以送达、司法流程进展缓慢等问题，因而执行过程中债权人需加强与相关干系人的沟通。对于抵押物非首封难以执行的问题，应主动与法院进行沟通，获取理解和支持，从基层法院的层面来加快非首封抵押物的执行。

    “大房换小房”要求债权人有能够寻找有实力的房产中介机构合作的能力。债权人应积极主动加强与资金实力强、业务量大、口碑较好的房地产中介公司建立合作关系，充分掌握房源信息，保证充足的后备房源。

    因而，作为专业的处置机构，渠道建设尤为重要。

    七、优化处置过程或委托处理

    为提高抵押房产变现率，委托拍卖机构时，可以选取信誉较好、拍卖效果佳的拍卖行，方便优化处置操作流程(例如抵押物评估、协议抵债的公平合理性、拍卖费用承担、抵押物处理的规章制度、抵押物最低受偿金额等方面)。

    债权人必须要维护自身合法权益，结合抵押物的具体情况使拍卖、出售或者代售能够最大限度偿还贷款本息。除此之外，债权人可以将自身无法处置或难以处置的房抵类不良委托给其他律师、第三方代理、代售机构来进行处置，也可以采取债权转让的方式来处置，提高不良处置效率，达到高效、快速处置目的。

    并购重组成为新常态下的不良资产处置核心 

    在政策性背景下，传统的不良资产处置方式是以批量转让为主。在政策性处置阶段，按照账面价值收购方式，四大资产管理公司先后共接收不良资产近1.4万亿元。在商业化探索阶段，在国家政策的指引下，四大AMC对不良资产的处置逐步扩展。

    在国有银行第二次剥离不良资产的过程中，五大行共剥离不良资产约2万亿元。从2004年到2006年期间，四大资产管理公司共处置不良资产8663.40亿元，资产回收率达24.20%，现金回收率为20.84%。

    通过第二次剥离和自身处置，商业银行不良贷款余额由2002年的22793亿元降低到2006年的13124.7亿元，降低了42.4%，不良贷款率也从2002年的17.9%降低到了2006年初的8.03%，处置效用明显。

    不良资产传统处置方式主要有债权清收、诉讼、债务重组、债转股和不良资产转让等。其中，在政策性处置阶段和商业化转型阶段，批量转让方式是金融资产管理公司处置不良资产的主要方式。

    中国华融资产管理公司董事长赖小民曾表示，在华融收购的不良资产中，大约70%会转售，剩余的30%会尝试重组。这种处置模式在其他三家资产管理公司中同样存在。

    在经济新常态下，不良资产的处置方式转换为以并购重组为核心的价值提升。

    在这一轮金融资产处置周期下，不良资产市场的壁垒被打破，地方资产管理公司和银行系资产管理公司继续扩容，对不良资产的处置方式从资产经营型向资本运作型转换，更趋向于挖掘资产的价值深度。金融机构在传统的资产处置方式之外，不断大力推进处置方式和渠道的创新。

    资产分类改变了以往粗放型资产处置的方式。资产管理公司通过对资产特点的分析与价值的挖掘，将不良资产划分为处置类资产和经营类资产两类，分别采取及时脱手变现和参与经营运作等不同处置方式，丰富了资产处置手段，提升了处置效率和社会竞争力。资产管理公司可以充分发挥自身打折收购的独特功能，以债权收购为基础，最终以并购重组方式优化资源配置，嫁接资本和产权市场，提升资产价值。

    目前，并购重组已经成为资产管理公司提升不良资产价值、化解金融风险的重要手段。虽然华融和信达资产管理公司的年报不直接披露不良资产的并购重组业务情况，但也相近地披露了基于不良资产的特殊机遇投资和围绕不良资产的股权投资情况。

    从披露的信息看，华融、信达围绕不良资产的并购重组业务呈逐年上升的趋势，并且在2015年和2016年表现得最为明显。中国长城资产管理公司在不良资产处置的过程中也充分发挥并购重组的优势，在2011年至2017年的6年时间内，先后实施并购重组项目超过600家，其中上市公司近200家。

    在“互联网+”的涌潮下，未来不良资产的处置趋势是“互联网+不良资产处置”。

    “互联网+不良资产处置”既包括资产管理公司等市场参与主体通过互联网金融平台处置不良资产，也包括新兴机构通过互联网手段来介入传统不良资产的处置，这两类业务均呈现快速发展趋势。

    “互联网+”具有先天优势

    首先，“互联网+”能够提供充沛的市场信息。以往的不良资产处置交易依赖于银行等不良资产供给机构的信息披露、资产管理公司的尽职调查、从业人员的处置经验等，信息节点较少，信息透明度较低，单一市场单元对不良资产市场的整体把握和感知能力较差，不利于从业机构作出科学的交易判断。

    而互联网手段的应用可以很好地弥补信息链条上的节点缺失，捕捉和披露信息的技术更加丰富，从而有效提升不良资产处置环节的信息透明度，提升处置效率。

    正是基于上述考虑，长城资产目前正在构建金融不良资产市场指数和上市公司应收账款指数两大指数体系，分别从金融不良资产和非金融不良资产市场获取海量市场信息，帮助金融机构把握不良资产市场整体发展情况、供需缺口和未来走势，抢占不良资产处置环节信息先机。

    其次，“互联网+”提供多元化的尽调工具。尽职调查一直是不良资产处置收购过程中的关键环节，但是在传统处置过程中，由于信息不对称、道德风险等问题，前期尽职调查工作量巨大，需要投入大量的人力、物力等资源。

    互联网技术的运用为不良资产尽职调查提供了更多的技术支持。如国家工商总局和各地市工商部门基本都开通了“企业信用信息”或“企业基本信息”的查询系统，针对建筑企业和房地产企业也有专门的建筑质量查询和房屋产权查询系统。

    最高人民法院和各省高院也基本都开设了“裁判文书”查询系统、被执行人信息查询系统等，方便查询涉诉信息。其他还有专门针对投融资信息的查询系统，甚至对于可能涉及的搜索记录、企业实景信息等大数据信息也有相应的查询获取渠道。这些信息获取渠道的畅通极大地降低了不良资产处置尽职调查的难度，能够有效提升工作效率。

    再次，“互联网+”能够有效提升定价准确性。定价是尽职调查后的又一重要环节，定价的准确与否直接关系到后期不良资产处置的成败。

    互联网技术提升定价准确性主要表现在两个方面。一方面，互联网信息获取渠道的丰富和畅通可以为定价环节提供更多的参照指标，完善定价信息之间的勾稽关系，丰富定价数据库信息。另一方面，互联网技术使原有的人工主观定价和模型化客观定价相结合，定价模型更加科学，参数设计更加准确，甚至人工智能技术也可以逐渐应用于定价环节，摆脱原有的主观经验判断，有效提升定价的准确性。

    第四，“互联网+”提供处置价值发现契机。不良资产的收购、重组等工作的最终目的是为了获取处置收益，能否发现更多的处置价值、挖掘有效的处置线索至关重要。

    互联网技术使更多的关联企业、股东等信息的获取难度下降，金融资产管理公司等处置机构可以获得更多的处置线索，打通价值链条，完成不良资产企业和互联网企业的嫁接，加速不良资产企业转型，提升不良资产的价值。

    同时，资产管理公司能够综合运用破产重整、资产重组、债务重组、股权重组和产业重组等投行手法，以并购重组的方式解决存量资产中的资源错配，对不良资产进行有效整合，再依托自身综合金融服务优势和资本市场增值变现功能，极大地提升资产价值。

    第五，“互联网+”提供更多的交易方式。传统的不良资产处置交易方式相对单一，处置流程基本上为：先由商业银行等不良资产供给机构发出不良资产处置公告，再由金融资产管理公司竞价收包，然后选择合适的处置方式，最终完成处置。

    互联网技术为不良资产处置交易提供了更丰富的处置方式。一是不良资产有了线上处置平台，供需双方直接将不良资产信息发布在平台上，线上竞价撮合，线上线下结合尽调，然后完成处置交易。二是不良资产有了交易所的交易方式，如天津金融资产交易所设有专门的资产流转平台和信息撮合平台，即时发布资产信息和资金信息，平台可自动撮合，提高资产处置效率。三是借助成熟互联网平台的线上不良资产处置，用户可以直接在资产处置界面上对不良资产竞标，扩大客户群体，提高回收率。

    第六，“互联网+”挖掘更多的融资机会。一方面，互联网技术可以帮助资产管理公司进行更精确的资产分类，更科学的资产打包，从而做出更符合市场需求的资产组合，降低融资难度。另一方面，不良资产证券化、不良资产收益权转让等新型资产处置方式借助网络工具，可以有效降低融资成本，拓宽融资渠道，提升融资便利。

    仍有要解决的问题

    不良资产的非标准化特性增加互联网技术的应用难度。目前我国不良资产市场中流通处置的一般是不良债权资产。不良债权资产和股权、物权资产不同，其先天具有非标准化特性，而互联网技术具有模块化、程式化的内在特征，这二者之间具有先天的不相容性。

    互联网技术在服务于不良资产处置过程中要深入调和不良资产的非标准化特性，可以增加信息披露的维度和方式，单一维度或单一方式的信息披露是标准化的，多维度组合后可以有效满足信息披露的多元化需求。

    同时，定价环节的参数和指标也是互联网技术标准化的集中体现，可以运用更灵活的定价工具，如生物学动态网络模型、神经网络仿真等，增加参数设置灵活区间，使其更符合人们定价判断的一般规律。

    互联网的监管缺失可能增加不良资产处置信息的不对称程度。信息不对称是不良资产处置过程中的终极难题。互联网技术可以极大的丰富不良资产的处置信息，降低信息获取难度。但是不应忽视的是，“互联网+不良资产处置”的金融业态仍然处于较为初级的发展阶段，仍处于监管较为模糊的边缘地带。

    海量互联网资产信息的真实性和准确性不能得到很好的监管保证，非专业的互联网交易平台又不具备信息核实的能力。互联网技术降低了不良资产处置市场的准入门槛，但部分机构和个人还不具备不良资产信息识别和检验的能力和专业水平，这些都可能造成“互联网+不良资产处置”过程中的信息不对称问题。

    构建资产处置生态圈

    借助“互联网+”，资产管理公司提高了处置不良资产的效率，但更为重要的是，资产管理公司要利用其金融全牌照的优势，构建“互联网+不良资产处置”生态圈。

    一是资产管理公司要树立“平台战略”。互联网不良资产处置平台的核心是资产信息的丰富、真实和有效。资产管理公司在不良资产处置过程中积累了丰富的不良资产信息及处置定价经验，在构建“互联网+不良资产处置”平台的过程中能够提供充分的资产信息、行业数据、估值定价参考等交易信息，并且能够有效保证交易信息的真实准确，这些都是其他机构构建不良资产交易平台所不具备的优势。

    二是要立足“合作共赢”，共建平台价值。从现有不良资产处置流程上看，互联网平台的切入角度主要分为三个阶段：第一阶段，将不良资产匹配给合适的催收公司。第二阶段，利用互联网技术完成催收，包括配合委托方管理催收公司、配合催收方管理和培训员工，利用大数据寻找债务人等。第三阶段，判断不良资产中的优质资产，进行自营和收购以获取更大收益。

    而目前单一的不良资产处置平台都不能对上述流程形成完整的处置闭环，而传统的金融资产管理公司则缺乏相应的互联网技术手段。因此，资产管理公司、互联网机构、互联网不良资产处置平台之间要进行广泛的合作，通过合作完成处置闭环，凸显平台价值。

    三是利用“金融科技”，提高回收效率。不良资产市场虽然处于蓬勃发展的阶段，但在催收环节由于缺少相应的法律条文的制约，大量催收游走于灰色地带。在此背景下，人工智能、大数据、声纹识别等金融科技手段的运用，能够有效丰富催收方式，防止暴力催收。

    四是加强监管，切实减少信息不对称现象。互联网不良资产处置平台的创立仅须在工商局登记办理工商执照，没有其他的准入审批，而互联网不良资产处置平台的具体业务已经涉及不良资产处置或金融业务，缺少“不良资产处置牌照”管制，很容易形成平台上的信息造假或粉饰。

    有效的解决方案之一是增加对互联网不良资产平台和线上处置交易媒介的监管，对信息披露内容和方式进行详细的要求，同时加大金融监管部门、公安机构、信息安全机构、金融资产管理公司和互联网平台之间的交流合作，避免出现信息隔离区，降低信息不对称的程度。