严跃进：全国存量房贷利率正式下调，各地月供能少还多少？

　　9月25日电 题：全国存量房贷利率正式下调，各地月供能少还多少？

　　作者 严跃进 易居研究院研究总监

　　9月25日，全国存量房贷利率正式下调。此次下调是房贷利率政策中非常重大的创新。从政策落地第一天开始，可以看出市场情绪积极高涨，大家对于国家这项惠民政策非常支持，对于房地产市场的信心进一步增加了。

　　根据我们调研的各个案例和实际反馈的情况，我们认为，此次存量房贷利率下调有几个重要的特点。第一，全国各地、各购房者、各购房类型普遍都享受到了存量房贷利率下调的利好政策，从手机短信、手机银行APP等方面都了解了此类政策。需要说明的是，一般情况下业主不需要操作什么，银行系统自动进行调整，10月份开始银行卡还款额就会减少。第二，从此次调整可以看出，大部分地区普遍都是按4.3%的利率进行的，即不是我们理解的4.2%的最新LPR(贷款市场报价利率)利率。这主要是因为银行重定价日的规定。一些贷款合同重定价日将在四季度或2024年按照4.2%进行。

　　此次存量房贷利率政策落地后，实际上市场上出现了三种不同的月供利率。(1)低于4.3%的。这部分群体普遍是过去贷款的时候拿到过折扣的，所以这次执行的是低于4.3%的利率，不参与此次调整。(2)等于4.3%的利率。这个是最普遍的，各地银行从便捷和统一操作考虑，基本上都做到了4.3%的利率。一些业主可能过去利率为5.3%，直接减少了100个基点，其减负效应非常明显。(3)高于4.3%的利率。这部分主要是北京和上海2020年以后购房的群体，此次也可以下调，但是底线是LPR+55基点，即4.85%。

　　此次存量房贷利率政策的减负效应是比较明显的。我们初步针对三类城市做简单测算。

1.一线城市。一线城市一套房购置成本平均需要500万，考虑到首付比例和中间涉及公积金，其商业银行贷款本金大概为200万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低100个基点左右，月供成本从11106元降低为9897元，减少1209元。

2.二线城市。二线城市一套房购置成本平均需要300万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为120万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低80个基点左右，月供成本从6515元降低为5938元，减少了577元。

3.三四线城市。三四线城市一套房购置成本平均需要100万，考虑到首付比例和中间涉及的公积金，其商业银行贷款本金大概为50万。按照30年等额本息的方式计算，其利率最高可以降低50个基点左右，月供成本从2623元降低为2474元，减少了149元。

　　另外，从购房者的不同城市、购房时间、贷款合同约定等分析，2020年以前购房的群体，明显可以比较容易进入到LPR的水平，即按LPR+0基点的低水平定价。而2020年以后购房的，当时一些城市房贷利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0个基点。而因为各种原因买房时没有拿到折扣的购房者，现在恰可以较大地享受此次政策带来的利好。从城市分类来看，大城市房贷利率总体更高、贷款的总金额也更高，所以在统一下调的过程中，此类城市可以享受到更大的减负效应。

　　我们认为，这一政策在后续还会发酵，因为等购房者开始还月供的时候，就会发现银行扣款的金额减少了。所以客观上提振了市场信心。叠加各地“认房不认贷”、取消限购等利好消息，房地产市场的积极乐观情绪迹象增加，这有助于进一步促进房地产市场预期向好发展。(APP)