全年仅1只产品上涨！这类基金后备军日益壮大，重挫之后怎么走？

2023年对于REITs而言并不友好，29只产品中（包括年内新发）仅有1只年内收益为正――全年涨幅为2.54%的中信建投(601066)国家电投新能源REIT。其余产品全部下跌，跌幅超过10%的产品达到17只之多，两只产业园REITs跌幅甚至超过了40%。站在当前时间点，也有业内人士表达了谨慎乐观的态度：2023年中国REITs的二级市场表现出了定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平，释放估值及业绩运营压力。

易方达、嘉实各有斩获

据证监会官网，嘉实中国电建清洁能源REIT与易方达深高速REIT同日获批。前者基金合同期限为36年，准予基金的募集份额总额为4亿份，嘉实中国电建清洁能源REIT的获批意味着市场将迎来全国首单水电REIT，同时也是四川省首单REIT。

据了解，嘉实中国电建清洁能源REIT以位于四川省甘孜藏族自治州九龙县五一桥水电站（1-5号机组）项目作为底层资产，总装机容量为13.7万千瓦。该项目具有高壁垒、高稳定性的特征，且稀缺性强，合规手续完善，自投产后已稳定安全运行15年。

该项目原始权益人中国电建水电开发集团有限公司（下称“电建水电开发公司”），是中国电力建设集团有限公司（下称“中国电建”）旗下电力投资领域的骨干企业。截至2023年9月30日，电建水电开发公司投产总装机约280万千瓦，年发电能力超过120亿千瓦时，位列四川省调水电企业前五强。据悉，中国电建范围内共持有境内水电资产装机规模约500万千瓦，估值预计超过400亿元。

嘉实基金表示，项目自投产以来一直运营稳健，产生了稳定的收益和现金回报。2023年10―12月及2024年经营业绩考虑实际经营安排预测，净现金流分派率为3.91%和7.89%。

此外，易方达深高速REIT基金合同期限为11年，准予基金的募集份额总额为3亿份，该基金原始权益人深高速设立全资子公司益常高速运管公司作为运营管理机构，拟初始投资的基础设施项目为益常高速的收费公路权益。

资料显示，该项目公司的主要业务为经营及管理益常高速。益常高速位于湖南省益阳市和常德市境内，是湖南省西北地区连接省会长沙市及长株潭经济圈的主要干道，主线双向四车道，全长约73.083公里，设计时速100公里，收费经营期至2034年3月。

项目分派率预测上，以21.55亿元为募集资金底数，2023年7―12月和2024年度的分派率分别约为5.36%和14.42%；项目全周期内部收益率(IRR)预测方面，如以基金募集规模21.55亿元测算，则初始基金份额认购价格约为2.155元/份，全周期IRR为6.92%。

2023年走势并不乐观

回顾2023年的行情，公募REITs在二级市场的表现并未符合年初的预期。全年中证REITs全收益指数下跌了22.67%，29只产品中（包括年内新发）仅有1只年内收益为正――全年涨幅为2.54%的中信建投国家电投新能源REIT。其余产品全部下跌，跌幅超过10%的产品达到17只之多，两只产业园REITs甚至跌幅超过了40%。

对此，中金基金李耀光认为，公募REITs二级市场在不断发展过程中，也经历了多轮行情。特别是2023年来受累流动性承压等因素影响，公募REITs二级市场价格出现明显回调。但李耀光分析认为，相对于同期的股票市场而言，公募REITs市场仍有一定的超额回报，基础资产经营整体稳健。考虑到REITs底层资产业绩与经济基本面恢复情况息息相关，整体经营仍呈一定韧性，REITs作为资产配置标的具有一定的投资价值。

根据中金公司研究报告，目前公募REITs产品市净率相比上市至今平均值来说处于历史相对较低水平；同时，产权类REITs的年化预期分派率相对十年期国债收益率的利差相比平均利差来说，处于历史较高位置。

整体来看，李耀光表示，公募REITs介于股债之间的风险收益水平将拓展投资人投资组合的有效边界，叠加处于历史相对低点的二级市场价格水平以及历史相对高点的收益率利差，也为当前的公募REITs产品额外增添了不少投资价值。在李耀光看来，2023年中国REITs的二级市场表现出了定价逻辑的深度重构，重构后的市场更为贴切地反映风险溢价水平，释放估值及业绩运营压力。展望明年，预计市场波动因素有所收敛，应更关注运营管理的表现分化及价值重估带来的配置性趋势。

REITs“上新”节奏或将加快

自2021年6月21日首批公募REITs试点产品上市以来，REITs市场经历了扩容、扩募，由试点迈向常态化发行新阶段。截至2024年1月1日，当前市场已有29只REITs产品，待成立的产品有国泰君安(601211)城投宽庭保租房REIT、嘉实物美消费REIT以及华夏金茂商业REIT等产品等，此外，还有不少“后备军”产品正整装待发。

2023年12月29日，根据上海证券交易所信息披露，华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金的项目状态已更新为“已受理”。该债券发行人为上海百联集团股份有限公司，拟发行总额为人民币24.86亿元。债券品种为基础设施公募REITs，承销商为华安基金。目前，该债券项目已获得上交所的反馈更新，受理日期为2023年12月29日。

同日，华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金的项目状态也更新为“已受理”。据了解，该债券的发行方为北京首创商业管理有限公司，拟发行总额为20.54亿元人民币。该债券属于基础设施公募REITs品种，由华夏基金担任承销商。目前，该债券项目已获得上交所的反馈更新，受理日期同为2023年12月29日。

就在前一日，顺丰控股(002352)也公告，拟以子公司持有的部分物流产业园项目作为基础资产，开展公开募集基础设施领域不动产投资信托基金的申报发行工作，将在深交所上市。

据公告披露，本次拟发行的基础设施公募REITs定位于深耕中国内地本土市场，投资侧重区域以中国内地长三角、京津冀、长江中下游航运中心地区为主，以及位于国内机场空侧的顺丰控股所持有的仓储物流资产和位于上述投资侧重区域的顺丰控股体系外的仓储物流资产。

对于后续公募REITs发展前景，李耀光认为，未来在“首发+扩募”的双轮驱动下，公募REITs市场将持续扩面提质，蓬勃发展。

具体看来，首先随着REITs扩募首次实现落地，未来扩募有望进入常态化发展阶段，助力REITs实现分散化投资；其次，底层资产类型将不断丰富，未来社区商业、百货商场、农贸市场等更多类型的项目有望实现落地；第三，伴随FOF基金、社保基金等相继将REITs纳入投资范围，未来REITs市场参与者将持续扩容；最后，市场正积极推动REITs产品创新，如港交所互联互通、REITs指数及ETF等，有望改善二级市场的流动性。