“大户型”放开限购、回归商品属性是大势所趋

　　一方面，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；另一方面，“大户型”等商品住房则主要面向改善性需求，放开限购、回归商品属性是大势所趋。
　　
　　夏金彪
　　
　　新年伊始，在一线城市上海松绑郊区限购之后，广州进一步放开“大户型”限购。
　　
　　近日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。
　　
　　除此以外，《通知》还支持“租一买一”及“卖一买一”，居民家庭和个人将名下住房用作租赁或者挂牌计划出售，购买住房时将相应核减名下住房套数；商服类物业也不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。
　　
　　事实上，2023年9月，广州就对住房限购政策率先进行调整，对黄埔、番禺和白云区四个镇解除限购。此次，广州再次优化楼市限购政策，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等住房限购区域，放开120平方米以上“大户型”的限购措施。
　　
　　这就是说，无论是否为广州市户籍，居民家庭和个人新购买建筑面积120平方米以上住房，包括新建住房和二手住房，不纳入限购范围，广州全市120平方米以上的“大户型”可以随便买。
　　
　　客观来看，此次广州放开“大户型”限购，是基于广州房地产发展形势作出的政策选择。目前，我国房地产市场仍处于调整之中。相比于其他一线城市，广州面临着比较大的房地产去化压力。
　　
　　据房地产信息综合服务商——克而瑞的统计数据，2023年，广州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比为20%。具体到目前广州仍在执行限购的区域来看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交量是8409套，占限购区的37%。
　　
　　自2023年下半年以来，我国房地产政策不断调整完善。2023年7月24日中央政治局会议提出，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。
　　
　　随后，各地加快了房地产政策的调整优化，“大户型”改善性商品房的限购政策逐步放松。2023年9月，苏州取消120平方米以上限购；2023年9月，成都取消144平方米以上限购……此次广州新政标志着“大户型”放松限购政策，从新一线城市的苏州、成都等向一线城市蔓延。目前，房地产下行的压力依然存在，“大户型”放松限购等政策也很有可能会在其他一线城市落地。
　　
　　此次广州放开“大户型”限购，除了是基于广州的房地产发展形势做出的政策选择之外，也是构建“保障+市场”住房供应新体系所作出的探索。
　　
　　2023年8月25日经国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确了两大目标，一是加大保障性住房建设和供给；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。
　　
　　此次《通知》立足“先立后破”“稳中求进”，计划2024年筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户等。这有利于广州在放开“大户型”限购、稳住商品房市场的基础上，构建“保障+市场”的住房供应新体系，从而实现向房地产发展新模式的平稳过渡。
　　
　　从国际上采取“保障+市场”住房双轨制的国家来看，刚需群体主要有国家保障，以实现居者有其屋的民生保障目标；而“大户型”等改善性需求则由市场供给，以促进房地产市场发展。此次广州在强化保障房建设与供给的基础上，放开120平方米以上“大户型”的限购，无疑将更好满足改善性住房需求，提振房地产市场，同时，也有利于“保障+市场”住房双轨制的构建。
　　
　　总之，随着改善性需求的限购政策逐步放松和保障房的大力建设与供给，我国保障房、商品房将协调发展，“保障+市场”的住房双轨制将逐步完善。一方面，加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；另一方面，“大户型”等商品住房则主要面向改善性需求，放开限购、回归商品属性是大势所趋。