【财经分析】政策利好频现“呵护”REITs发展 市场能否扭转“颓势”有待时间验证

　　近期，多家基金管理人陆续发布公告，将REITs纳入旗下FOF基金投资范围，引发业界关注。这是继今年7月各家基金管理人密集公告将REITs纳入FOF基金投资范围后的又一次大规模FOF进场，充分表明了REITs资产具有较高的配置价值，符合公募基金价值投资的理念。

　　分析人士认为，此举将为REITs市场带来新的增量资金，有助于引导市场资金合理有效配置，使二级市场定价逻辑日益清晰，同时对提振二级市场信心、提高投资者活跃度也将起到积极作用。

　　市场延续调整

　　可以看到，近期国内基础设施公募REITs市场依旧呈现出了弱势震荡格局。公开数据显示，2023年12月4日至12月8日，中证REITs全收益指数下跌0.82%，价格指数下跌0.87%。截至12月8日，REITs市场总市值收于813亿元，相较12月1日收盘下降0.93%。

　　目前，国内公募REITs市场缘何表现疲弱？

　　“我们认为，这其中既有全球加息以及国内宏观经济阶段性低迷等风险因素的扰动，也有市场自身内部结构待优化、调整等因素的影响。”先锋瑞驰基金相关负责人指出，“举例而言，REITs市场自开市之初，即确定了以基础设施类资产作为主要的底层标的，这实际上是将其他市场的某一品类进行了扩大化处理。而投资宽度决定了投资风险的可分散度，从抗周期衰退的维度看，REITs市场不足以分散和平滑周期衰退带来的收益波动，资产经营收入弹性低的特征也决定了为维持一定的安全边际，会造成二级市场的估值‘天花板’更低、更缺乏弹性等问题。”

　　管理层注意到了该情况。为提振市场信心，近期管理层积极施为，政策端持续发力，为REITs市场的纵深发展“保驾护航”。

　　具体而言，在扩展REITs的资产范围，服务实体经济方面，融资发行端的支持力度正持续加码。根据券商的不完全统计，截至12月8日，自2021年6月21日国内首批基础设施公募REITs面世以来，已有29只产品上市。此外，目前已申报尚未上市的产品达18只，常态化发行呈加速趋势。

　　“个人认为，改变当前REITs市场疲弱表现的重要举措之一，就是进一步扩大REITs资产的定义、极大丰富市场品类，毕竟资金的选择是最诚实的，市场是用脚来投票的。”上述负责人坦言，“参考境外市场，截至2023年11月，在富时美国REITs指数年内最大下跌近20%的情况下，全市场中仍有63只上涨的品种，占市场标的总数的37%。其中，既有年内涨幅高达248%的小市值标的——DHC（医疗健康综合体），也有年内涨幅达35%的大市值标的——Welltower（高端住宅与医疗健康综合体）。无疑，品类的增多，有利于投资超额收益的实现，以及组合波动率的降低。”

　　政策利好频现

　　与此同时，社保基金将公募REITs纳入投资范围的消息，也在一定程度上为市场入了“强心针”，这意味着未来增量资金的入场正在稳步推进。

　　12月6日，财政部发布了《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》，并在第三章的投资范围和比例中明确指出，全国社保基金可以投资于公开募集基础设施证券投资基金。

　　业界解读认为，社保基金作为长期资金，以保值增值为运作理念，投资范围的调整肯定了公募REITs的资产价值。

　　公募REITs投资于长期经营稳定的基础设施资产，具有强制高比例分红的属性，能够提供长期稳定现金流，且风险介于股债之间，与社保基金作为长期资金的需求匹配度较高，是利率下行环境中理想的配置资产之一。

　　“于长期维度考虑，增量资金的逐步入场有助于丰富市场投资者结构、缓解流动性压力、进一步发挥长期资金的市场定价能力，能起到‘稳定器’的作用。”一位机构投资人告诉记者，“该举措与今年多家公募基金将REITs纳入FOF基金投资范围形成了共振，有助于稳定投资者预期，也充分表明了REITs资产具有较高的配置价值，符合公募基金价值投资的理念。”

　　实际上，就境外成熟市场来看，保险资金、养老金、年金等机构投资者是REITs及其衍生产品的重要投资群体。有统计数据显示，美国近半数居民直接或间接参与了REITs产品投资，其中很大比例是通过养老金、年金和目标日期基金等形式实现的。

　　投资仍需审慎

　　毋庸置疑，随着增量资金入市、流动性改善、“锚定规律”凸显等生态体系的完善，公募REITs二级市场将日渐成熟。

　　不过，“短期内，增量资金进场规模和时间的不确定性，使得相关利好对于市场的影响更多地停留在情绪改善层面，投资者或仍在期待更多及时有效的政策利好。”中信证券首席经济学家明明说。

　　综上，鉴于市场仍处低位震荡阶段，“我们建议，后续各机构可继续基于底层资产经营的周期性特征，布局抗周期特征较强、具备基本面支撑的‘打底’品种，包括保租房、能源、厂房等。”

　　“个人更建议关注保租房板块。”一位机构交易员向记者表示，“因为就已有的保租房上市产品来看，其底层资产项目的区位、发行主体实力、资产运营管理水平及运营表现均呈现出了较为明显的优势。例如，现有上市保租房REITs的发行主体多为当地实力雄厚的开发运营平台，具有充足的储备扩募资产；已上市四单项目的资产大多接近满租，反映了区域内存在持续且充足的租赁需求，也体现了各项目运营管理机构成熟的运管能力。展望后续，伴随保租房REITs市场的进一步扩围，个人建议持续关注存量资产成熟稳定、率先布局长租公寓领域、发行主体优质的可靠标的。”