公募REITs上新 政策利好提升配置价值

　　讯（张炜）时隔3个月，公募REITs迎来新产品发行。中金山高集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金9月25日启动首发询价，募集份额共计4亿份。如果成功发行，该基金将成为第29只上市交易的公募REITs。
　　
　　公募REITs市场已进入常态化发展的阶段。截至目前，易方达基金、建信基金、工银瑞信基金等机构旗下的REITs产品正在审核过程中。另外，嘉实中国电建清洁能源REIT提交申报材料，在近日获上交所受理，有望成为首单水电公募REITs。
　　
　　REITs投资由热变冷。截至9月20日收盘，28只已上市交易的公募REITs，今年以来有23只在二级市场上价格下跌。
　　
　　上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学教授严弘在接受采访时表示，今年以来公募REITs二级市场价格出现波动，体现了市场理性的回归。投资者更加关注基本面，而不是像公募REITs刚问世时对产品本身属于债权还是股权为主的概念都不清楚就跟风进行投资。去年A股市场不景气，但REITs有相当大的涨幅，市场的跟风很容易因脱离基本面而形成泡沫。
　　
　　严弘分析认为，在REITs二级市场的调整过程中，不同底层资产的REITs调整幅度或调整方向不一样。并非所有REITs产品都出现整体下跌，而主要是高速公路类以特许经营权为主的REITs产品下跌幅度较大。相比之下，能源基础设施、生态环保及仓储物流为底层资产的公募REITs较发行价格仍有上涨。
　　
　　“在同一个类别底层资产的REITs中，如保障房与产业园区，二级市场表现也有分化。”严弘说，REITs市场表现与底层资产的基本面有了更紧密的挂钩，体现出市场进一步趋于成熟。这表明并不是公募REITs市场不行了，而是公募REITs市场发展到了一个新的阶段。
　　
　　监管层积极落实党中央“要活跃资本市场，提振投资者信心”的重要部署，同样利好公募REITs。中国证监会日前表示，加快推动REITs常态化发行和高质量扩容。推出REITs相关指数及REITs指数基金，优化REITs估值体系、发行询价机制，培育专业REITs投资者群体，加快推动REITs市场与香港市场互联互通。此外，证监会就修改《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第五十条公开征求意见，拟将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。
　　
　　复旦大学证券研究所副所长王尧基在接受记者采访时称，我国公募REITs市场尚处于发展初期，存在流动性偏弱、持股集中度偏高、投资者结构单一等问题。相比国外REITs投资以机构为主，我国市场上相当部分资金属于短期资金或交易型资金，容易导致价格大幅波动。今年以来多只REITs产品的价格下跌超过10%，有的跌幅高达30%左右，给投资者信心带来一定挫伤。但需要看到，投资机会是跌出来的，政策利好提升REITs产品的配置价值。长期来看，有的公募REITs具备较好的配置价值，安全边际也较高。
　　
　　公募REITs今年以来跌多涨少，但市场各方看好其中长期投资价值。多位原始权益人、基金管理人等自愿增持REITs。例如，9月中旬，首程控股附属公司及其管理的私募基金持有中金普洛斯REIT的比例由约10.05%增至约11.05%。
　　
　　“原始权益人及机构主动增持，有助于提振市场信心，彰显REITs的长期投资价值。”王尧基说，公募REITs试点资产的类型拓展，可吸引更多资金关注，提升市场活跃度。
　　
　　在严弘看来，REITs相对于其它金融产品有自己的特性，是介乎于公司股票和债券之间的特殊金融产品，收益特征既有股权性，也有债性。REITs的底层资产是不动产资产或基础设施资产，抗通胀的能力比较强。目前在全球通胀比较泛滥的情况下，抗通胀资产会受到很大的追捧。从风险的角度看，REITs的投资风险介于股票与债券之间，且与其它大类资产的相关性比较低，使其具有非常强的资产配置价值。他还表示，公募REITs在全球范围的整体发展都与相应的税收政策息息相关。财政部去年发布的关于REITs试点税收政策的“3号文”起到非常积极的作用，但目前还面临很多方面的税收政策不确定性。假如没有系统性的从上到下的解决方案的话，会给市场未来的发展带来不确定性。从这个角度上来讲，希望能够有相应针对公募REITs的税收配套政策出台。